Emsale Dahil Olmayan Alanlar: TAKS ve KAKS Dışında Kalan İnşaat Bölümleri

Bir arsaya kaç metrekare inşaat yapılabileceği hesaplanırken arsa sahiplerinin ve müteahhitlerin en çok başvurduğu teknik formül emsal katsayısıdır (KAKS). Ancak emsale dahil olmayan alanlar doğru kullanıldığında, arsanın net satılabilir ve kullanılabilir alanı yasal sınırlar içinde ciddi oranda artırılabilir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yürürlükteki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, binalardaki ortak sosyal ve güvenlik alanlarını teşvik etmek amacıyla belirli bölümleri inşaat hakkı hesabının tamamen dışında tutmuştur.

Emsal (KAKS) Hesabına Asla Girmeyen Alanlar

Aşağıda sıralanan hayati güvenlik ve teknik tesisat hacimleri, herhangi bir oran sınırlamasına tabi olmaksızın tamamen emsal haricidir:

• Sığınaklar: Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik ve Sığınak Yönetmeliği’ne uygun olarak ayrılan zorunlu sığınak alanları.
• Zorunlu Kapalı Otoparklar: Parsel sınırları içinde bodrum katlarda çözülen ve daire sayısına karşılık gelen otopark alanları.
• Yangın Güvenlik Hacimleri: Yangın merdiveni yuvaları, yangın güvenlik holleri ve duman tahliye bacaları.
• Teknik Tesisat Merkezleri: Su depoları, hidrofor odası, jeneratör odası, trafo ve asansör makine dairesi.

%30 Emsal Muafiyeti Kuralı Nedir ve Neleri Kapsar?

Yönetmeliğin en kritik maddelerinden biri olan %30 kuralı uyarınca, toplam emsal inşaat alanının en fazla %30’u kadar ilave alan şu birimler için kullanılabilir:

• Açık ve Gömme Balkonlar: Bağımsız bölüme ait açık balkonların taban alanları (cam balkonla kapatılsa dahi sökülebilir olması şartıyla).
• Kat Bahçeleri ve Teraslar: Ortak veya bağımsız bölüme bağlı açık kat bahçeleri.
• Bina Giriş Holleri ve Koridorlar: Kat sahanlıkları ve asansör önü bekleme alanlarının belirli oranları.
• Çocuk Oyun Alanı ve Kapıcı Dairesi: Çok daireli sitelerde ayrılan sosyal donatılar.

Çatı Piyesleri ve Bodrumlar Emsale Girer mi?

En üst kattaki bağımsız bölümlere içten merdivenle bağlanan çatı piyesleri, saçak seviyesinin altında kaldığı ve imar planında belirtilen gabariyi aşmadığı sürece belirli sınırlamalarla emsal dışı değerlendirilebilir. Benzer şekilde tamamen toprak altında kalan bodrum depolama alanları da emsale girmez.

Önemli İpucu: Bu muafiyetlerden yararlanabilmek için mimari projenin belediyeye sunulmadan önce yönetmelik metraj cetveline uygun olarak şeffaf biçimde hesaplanması şarttır.

Arsanızın imar potansiyelini yasalara tam uyumla optimize etmek, projenize hem ferahlık hem de yüksek piyasa değeri kazandırır. İmar emsal hesapları, KAKS muafiyetleri ve mimari projelendirme hakkında en güncel mevzuatlar, gayrimenkul haberleri ve uzman tavsiyeleri için SerMimar.Net sektör rehberini takip etmeyi unutmayın!