Amortisman Sürelerinde Tarihi Düşüş: Gayrimenkul Yatırımcısı İçin Neden Yeniden Güvenli Liman?

Küresel ve yerel finans piyasalarında yüksek faiz, borsa dalgalanmaları ve enflasyon üçgeninde yön arayan yatırımcılar için kartlar yeniden dağıtılıyor. Son iki yıldır uygulanan sıkı para politikaları neticesinde konut satış fiyatlarında reel (enflasyondan arındırılmış) bazda geri çekilme yaşanırken, kiralık konut piyasasında devam eden güçlü talep yatırım matematiğini kökünden değiştirdi. Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, yaptığı kapsamlı değerlendirmede gayrimenkulün “güvenli liman” olma vasfını koruduğunu ve kısalan amortisman süreleriyle yatırımcı için tarihi bir fırsat penceresi açıldığını vurguladı.

Bir mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanı olarak; gayrimenkulün sadece bir tapu senedi değil, somut, dokunulabilir ve her ay düzenli nakit akışı üreten en dirençli ekonomik enstrüman olduğunu her zaman ifade ediyoruz. Satış fiyatlarının reel olarak durağanlaştığı ancak kira bedellerinin hızla yükseldiği böylesi nadir dönemler, akılcı yatırımcılar için “alım zamanı” olarak tarihe geçer. Gelin, İstanbul’da 15 yıla kadar gerileyen amortisman sürelerine, Anadolu’daki getiri fırsatlarına ve doğru gayrimenkul seçiminin püf noktalarına birlikte bakalım.

Amortisman Sürelerinde Tarihi Kırılma: İstanbul 15 Yıla İndi

Amortisman süresi (kira çarpanı); satın alınan bir konutun, elde edilen kira geliriyle kendi maliyetini kaç yılda sıfırlayabileceğini gösteren en temel yatırım rasyosudur. Özelmacıklı’nın paylaştığı son resmi piyasa verileri, Türkiye’nin mega kentlerinde geri dönüş sürelerinin inanılmaz bir hızla kısaldığını belgeliyor:

• İstanbul: Ağustos 2022’de ortalama 26 yıl olan amortisman süresi, Ağustos 2024’te 17 yıla, Ağustos 2026 itibarıyla ise yaklaşık 15 yıla kadar geriledi.
• Ankara: Başkentte iki yıl önce 23 yıl bandında seyreden geri dönüş süresi, hızlı kira güncellemeleriyle 14 yıla düştü.
• İzmir: Ege’nin merkezinde 26 yıl olan ortalama geri dönüş süresi 17 yıla indi.
• Gelişen Anadolu Kentleri: Konut arzının çok sınırlı olduğu ancak üniversite, organize sanayi ve kamu yatırımlarıyla göç alan bazı Anadolu şehirlerinde ise bu süre 12 yıla kadar gerilemiş durumda.

İstanbul gibi küresel bir metropolde amortisman süresinin 15 yıla inmesi, geçmiş 20 yıllık ortalamalara kıyasla gayrimenkulün kira verimliliği açısından adeta “altın çağını” yaşadığını göstermektedir.

Finansal Fırtınada Somut Varlık Kalkanı

Son dönemde borsa, döviz veya kripto varlıklar gibi spekülatif finansal araçlarda yaşanan ani iniş-çıkışlar, yüksek getiri arayan birçok bilgisiz yatırımcının sermayesini eritmesine yol açtı. Özelmacıklı, konutun diğer tüm sanal yatırım araçlarından ayrılan temel gücünü şu sözlerle özetliyor:

“Bazı yatırım araçlarında kısa zamanda yüksek kazanç beklentisi çok ciddi riskleri beraberinde getirebiliyor. Yatırımların yalnızca getiri beklentisiyle değil; güvenilirlik, gelir üretme kapasitesi ve uzun vadeli değer koruma açısından değerlendirilmesi şarttır. Gayrimenkul; somut bir varlığa dayanması, düzenli kira geliri sağlaması ve gerçek bir barınma ihtiyacına karşılık vermesiyle yatırımcısına çok daha öngörülebilir ve güvenli bir liman sunmaktadır.”

Fırsat Penceresi Neden Şimdi Açık?

Piyasadaki mevcut tabloyu “fırsat dönemi” kılan temel dinamik, yüksek kredi faizleri nedeniyle alıcı iştahının baskılanmış olmasıdır. Şu an nakit gücü olan veya uygun takas/özkaynak imkanına sahip yatırımcı, satıcıların fiyat kırmak zorunda kaldığı bir piyasada pazarlık gücünü elinde tutmaktadır.

Önümüzdeki dönemde enflasyonun düşüş trendine girmesi ve Merkez Bankası’nın faiz indirim döngüsünü başlatmasıyla birlikte:

• Konut kredisi muslukları yeniden açılacak ve ötelenen devasa talep piyasaya hücum edecektir.
• Talep patlaması, duraksayan konut satış fiyatlarını anında yukarı fırlatacaktır.
• Dolayısıyla, fiyatların reel olarak dipte olduğu ve amortisman sürelerinin 14-15 yıla indiği mevcut konjonktür, gelecekteki sermaye kazancını bugünden cebe koymak için eşsiz bir zamanlamadır.

Doğru Gayrimenkul Seçiminde Mimar İdris YAĞMAHAN Kriterleri

Özelmacıklı’nın da haklı olarak altını çizdiği üzere, “her taşınmaz aynı getiriyi sağlamaz.” Hatalı bir konut seçimi, kağıt üzerindeki 15 yıllık amortismanı bir anda 30 yıla çıkarabilir. Bir mimar gözüyle yatırım yapılacak konutta mutlaka şu teknik unsurlar sorgulanmalıdır:

• Deprem Güvenliği ve Bina Yaşı: 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne uygun, zemin etüdü yapılmış ve yapı denetimli binalar her zaman en yüksek kira değerini korur ve boş kalma riski taşımaz.
• Ulaşım Akslarına Yakınlık: Metro, metrobüs ve raylı sistemlere yürüme mesafesinde olan konutlar, kriz dönemlerinde dahi kiracı bulma hızını 1 haftaya indirir.
• Makul Aidat Giderleri: Aşırı lüks ama atıl sosyal tesisleri olan yüksek aidatlı binalar, kiracının bütçesini zorladığı için net kira getirinizi kemirir.
• Enerji Kimlik Belgesi (A veya B Sınıfı): Isı yalıtımı zayıf olan eski binalarda yüksek yakıt faturaları kiracı sirkülasyonunu artırır; yalıtımlı bina ise mülk sahibine uzun vadeli istikrar sağlar.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu: “Fiyat Alırken, Değer Satarken Kazanılır”

Değerli gayrimenkul yatırımcıları ve konut alıcıları; finans piyasalarının ekranlardaki sanal rakamlardan ibaret olduğu bir dünyada, üzerine basabileceğiniz, kapısını kilitleyebileceğiniz ve her ay hesabınıza nakit getiren bir gayrimenkulden daha sağlam bir güvence yoktur. Mustafa Hakan Özelmacıklı’nın paylaştığı 15 yıllık amortisman verisi, gayrimenkulün öldüğünü iddia eden felaket tellallarına tokat gibi bir cevaptır.

Unutmayınız ki; gayrimenkulde kâr alırken yapılır. Faizlerin yüksekliği sebebiyle piyasanın durgun olduğu bu günleri, doğru lokasyondaki dirençli konutları uygun fiyata portföyünüze katmak için bir fırsata dönüştürün. Yarın faizler düştüğünde, bugün 15 yıla inen o fırsat kapıları çoktan kapanmış olacaktır.

Konut piyasasındaki en doğru yatırım rasyolarını, bölge analizlerini ve gayrimenkul ekonomisindeki stratejik hamleleri uzman perspektifiyle öğrenmek için SerMimar.Net gayrimenkul rehberini takip etmeyi unutmayın.