Konut Fiyatlarında Reel Düşüş Sürerken, İstanbul’daki Kira Krizi Neden Büyüyor?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından merakla beklenen Ağustos ayı Konut Fiyat Endeksi (KFE) raporu nihayet yayımlandı. Rapor, uzun süredir şişkin olan gayrimenkul balonunun inmeye devam ettiğini resmi olarak kanıtlarken, madalyonun diğer yüzündeki “Kira Krizi” gerçeğini de tüm çıplaklığıyla gözler önüne serdi. Açıklanan verilere göre Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık bazda nominal (görünürde) olarak yüzde 23 oranında artsa da, enflasyondan arındırıldığında fiyatların reel olarak yüzde 6,5 oranında gerilediği tespit edildi.

Fiyatların ülke genelinde alım gücü karşısında eridiği bu dönemde, Boğaziçi Üniversitesi Politika ve İşletme mezunu, tanınmış finans ve gayrimenkul analisti Aydın Akkoç‘un sosyal medya üzerinden yaptığı üç maddelik değerlendirme piyasanın asıl hastalığına teşhis koydu. Akkoç’un da altını çizdiği üzere; Anadolu, Ege ve Marmara’nın diğer illerinde kira artışları enflasyonun altında kalırken, İstanbul tek başına kiralarda reel bir patlama yaşamaya devam ediyor. Peki, konutun satış fiyatı düşerken, İstanbul’daki kiralık evlerin fiyatı neden yerçekimine meydan okuyor? Bir mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanı olarak bu tuhaf denklemi inceleyelim.

Konut Satış Fiyatlarında Ege ve Marmara’nın Düşüşü

Aydın Akkoç’un KFE raporuna dayanarak yaptığı analizin ikinci maddesi oldukça kritikti: “Bölgelere göre konut fiyat değişimlerinde büyük farklar mevcut, Ege ve Marmara vilayetleri en altlarda bu sene.”

Pandemi dönemi ve hemen sonrasındaki süreçte, “uzaktan çalışma” ve “doğaya kaçış” trendleriyle özellikle Ege (İzmir, Muğla, Aydın) ve Marmara’nın çeper illeri (Balıkesir, Çanakkale) inanılmaz bir konut enflasyonu yaşamıştı. Bugün gelinen noktada ise bu bölgelerin konut değer artışında listenin en altına demir attığını görüyoruz. Bunun üç temel sebebi bulunuyor:

• Doygunluk ve Fiyat Köpüğü: Ege sahillerindeki yazlık ve villa fiyatları, Avro/Dolar bazında bile Avrupa’nın lüks tatil beldelerini (İspanya, İtalya) geride bırakmıştı. Piyasa şu an bu irrasyonel köpüğü kusuyor ve fiyatlar reel olarak geri çekiliyor.
• Beyaz Yakalının Şehre Dönüşü: Uzaktan çalışma modelinin birçok ulusal ve uluslararası şirket tarafından iptal edilmesi, Ege’ye göç eden beyaz yakalı kitlenin yeniden büyükşehirlere dönmesine sebep oldu. Bu durum sahil bantlarındaki talebi bıçak gibi kesti.
• Yüksek Kredi Faizleri: İkinci ev (yazlık/yatırımlık) alımını finansal olarak destekleyecek hiçbir ucuz kredi mekanizmasının kalmaması, lüks konut pazarını Ege’de durma noktasına getirdi.

İstanbul Kira Krizi: Enflasyonu Aşan Tek Metropol

Raporun ve Aydın Akkoç’un değerlendirmesinin en vurucu noktası ise 3. maddede saklıydı: “Kiralar tek İstanbul’da reel olarak artışta, ancak diğer tüm bölgelerde enflasyonun altında.”

Ağustos ayı verilerine göre üç büyükşehirdeki aylık kira (ve konut fiyat) artış hızı İstanbul’da yüzde 4,9, İzmir’de yüzde 5,4 ve Ankara’da yüzde 2,6 olarak ölçüldü. Ancak yıllık bazda (geçen yılın Ağustos ayına kıyasla) İstanbul yüzde 34,5 ile başı çekti. Enflasyon rakamları göz önüne alındığında, Türkiye’nin geri kalanında kiralayan (kiracı) lehine bir piyasa oluşurken, İstanbul’da ev sahipleri enflasyonun çok üzerinde zamlar yapmaya devam edebiliyor. Peki, İstanbul’un bu “kira direnişinin” arkasında yatan mimari ve demografik sebepler nelerdir?

• Yeni Konut Arzının Durması: İstanbul’da arsa maliyetlerinin astronomik seviyelere ulaşması ve inşaat/lojistik maliyetlerinin (beton, demir, hafriyat) katlanması nedeniyle yeni “kiralık” konut üretimi durma noktasına geldi. Şehre gelen nüfus artarken, barınacak yeni bina yapılmıyor.
• Deprem Göçü (Şehir İçi Yer Değiştirme): Beklenen Marmara depremi korkusu, İstanbul içindeki eski bina sakinlerini “Kuzey ilçelere ve yeni binalara” göç etmeye zorluyor. Şehrin kuzey çeperlerindeki yeni binalarda oluşan bu devasa talep, kira ortalamasını yukarı çekiyor.
• Konut Kredisine Ulaşılamaması: Ev satın alamayan orta direk ve beyaz yakalı kesim, mecburen kiracı olarak kalmaya devam ediyor. “Satın alamıyorsam bari iyi bir yerde kirada oturayım” mantığı, A ve B sınıfı semtlerdeki kiraları enflasyonun çok ötesine taşıyor.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu: “Arz Olmadan Kriz Bitmez”

Kıymetli gayrimenkul yatırımcıları; Aydın Akkoç’un haklı olarak dikkat çektiği bu “İstanbul Hariç Her Yerde Kiralar Düşüyor” tablosu, aslında Türkiye’nin konut politikasındaki bölgesel dengesizliğin en net özetidir. Anadolu’da enflasyonun altında ezilen kira getirileri yatırımcıyı üzerken, İstanbul’daki fahiş kira artışları sosyal bir barınma krizine dönüşmüştür.

Bir mimar olarak şunun altını kalın çizgilerle çizmek isterim: İstanbul’da kira artışını durdurmanın yolu, günübirlik “yasal sınırlandırmalar” veya geçici zabıta önlemleri değildir. Tek kalıcı çözüm; şehir çeperlerinde yüksek yoğunluklu, hızlı inşa edilebilen (modüler veya çelik karkaslı) ve sadece “kiralama” amacıyla (Rental Housing) yönetilecek devasa uydu kentlerin devlet-özel sektör işbirliğiyle inşa edilmesidir.

Gayrimenkul fiyat endekslerinin satır aralarını, konut krizinin mimari çözümlerini ve gayrimenkul portföyünüzü koruma stratejilerini okumak için SerMimar.Net uzmanlık platformunu takip etmeye devam edin.