Merkez Bankası Açıkladı: Deprem Sonrası “Kiralık Konut Şoku” ve Yeni Ev Tercihleri

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), gayrimenkul piyasasının 2023 yılından bu yana yaşadığı yapısal değişime ışık tutan çok çarpıcı bir rapor yayımladı. “Konut Piyasası Baskıları ve Deprem Sonrası Yerinden Edilme: 2023 Türkiye Depremlerinden Bulgular” başlığıyla yayımlanan resmi analiz, Şubat 2023 depremlerinin ardından yaşanan kitlesel göç dalgasının, özellikle kiralık konut piyasasında devasa bir “talep şoku” yarattığını bilimsel verilerle ortaya koydu.

Kitlesel Göç ve “Çok Odalı Konut” Baskısı

Merkez Bankası’nın çevrimiçi emlak ilanı verileri üzerinden hazırladığı bu akademik analiz, deprem sonrası ortaya çıkan konut talebinin ticari gayrimenkullerden (ofis, dükkan) ziyade tamamen barınma (kiralık ev) odaklı olduğunu kanıtlıyor. Raporda en çok dikkat çeken detaylardan biri de konut segmentleri arasındaki fark oldu. Göç eden depremzede hanelerin geleneksel, kalabalık aile yapısını yansıtacak şekilde; piyasadaki kira artış baskısının özellikle “çok odalı (3+1, 4+1) konutlarda” en yüksek seviyeye ulaştığı belirtildi.

Eski Binalardan Kaçış: “Yeni Konut” Talebi Patladı

TCMB raporu, emlak piyasasındaki tüketici psikolojisinin depremle birlikte nasıl kalıcı olarak değiştiğini de gözler önüne seriyor. İnsanların afet sonrasında güvenlik algılarının değişmesiyle birlikte, “yeni (genç) konutlara” olan kiralama ve satın alma eğilimi zirve yaptı. Eski bina stokundan kaçan vatandaşlar, bütçelerini zorlamak pahasına da olsa deprem yönetmeliğine uygun yeni binalara yöneldi ve bu durum sıfır veya 5 yaş altı konutların kira bedellerinde agresif bir yukarı yönlü baskı yarattı.

Göç Ağları ve Coğrafi Yakınlık Etkisi

Merkez Bankası analizinin bir diğer önemli tespiti ise fiyat artışlarının bölgesel dağılımıyla ilgili. Kiralık konut piyasasında yaşanan kira baskısının temel belirleyicilerinin, tesadüfi olmadığı saptandı. Göç hareketleri ağırlıklı olarak; deprem bölgesine coğrafi olarak yakın olan komşu illerde ve deprem öncesinden var olan akraba/hemşehri göç ağlarının güçlü olduğu büyükşehirlerde yoğunlaştı. Bu lokasyonlar, talep şokunu ve kira artışını en derinden hisseden bölgeler oldu.

Kapsamlı Sıkça Sorulan Sorular (TCMB Deprem Konut Raporu SSS)

Soru 1: TCMB raporuna göre depremin ticari gayrimenkul piyasasına etkisi ne oldu?
Cevap: Rapora göre, kitlesel göç tamamen “barınma” amaçlı olduğu için ticari gayrimenkul (ofis/dükkan) piyasasında anlamlı bir fiyat veya talep etkisi tespit edilmemiştir.

Soru 2: Kira baskısı en çok hangi tip konutlarda hissedildi?
Cevap: Göç eden hanelerin kalabalık yapısı nedeniyle “çok odalı” konutlarda ve güvenlik endişesi (sağlam bina arayışı) nedeniyle “yeni konutlarda” en yüksek seviyeye ulaşmıştır.

Soru 3: Deprem sonrası göç dalgası kira artışlarını hangi illerde tetikledi?
Cevap: Rapor, kira baskısının özellikle deprem bölgesine coğrafi olarak yakın olan iller ile önceden var olan göç/akraba ağlarının bulunduğu şehirlerde yoğunlaştığını ortaya koymaktadır.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu

Kıymetli gayrimenkul yatırımcıları ve meslektaşlarım; Merkez Bankası’nın yayımladığı bu rapor aslında hepimizin sahada gördüğü acı ama net bir gerçeğin resmi olarak tescillenmesidir. 2023 yılında yaşadığımız o büyük felaket, sadece binalarımızı değil, Türkiye’deki emlak piyasasının tüm sosyolojisini ve ‘talep’ matematiğini temelden değiştirmiştir. Eskiden bir eve yatırım yapılırken müşterinin ilk sorduğu şey ‘Manzarası nasıl? Metrobüse yakın mı? Mutfak dolapları lüks mü?’ olurdu. Bugün yatırımcının da kiracının da sorduğu tek bir soru var: ‘Bu bina kaç yıllık ve zemin etüdü nasıl?’

TCMB raporundaki ‘yeni konutlara yönelim’ vurgusu çok kritiktir. Yıllardır kentsel dönüşümün önemini anlatan bir mimar olarak altını çizerek söylüyorum: Artık 30-40 yıllık, makyajlanmış, dış cephesi boyanmış yorgun binaların gayrimenkul piyasasında hiçbir yatırım değeri ve cazibesi kalmamıştır! Vatandaş can korkusuyla yeni binaya kaçarken, yatırımcının eski binada rant beklemesi hayaldir. Müteahhitlerimizin ve arsa sahiplerimizin bu raporu iyi okuması lazım; geleceğin gayrimenkul piyasası lüksün değil, ‘Deprem Güvenliğinin’ ve ‘Yeni Teknolojinin’ etrafında şekillenecektir. Elinde eski bina stoku olan yatırımcıların, o binaları kentsel dönüşüme sokmaktan başka hiçbir kârlı çıkış yolu kalmamıştır.