Konutta Yeni Dönem: Balon İlanlar Çöküyor, Fiyatı “Satış Hızı” Belirliyor!

Ankara başta olmak üzere Türkiye genelindeki konut piyasasında, satıcıların kuralları koyduğu o “altın çağ” kesin olarak kapandı ve fiyatlama dengeleri kökten değişti. Eskiden arsa bedeli, çimento, demir ve işçilik giderleri konutun nihai fiyatını belirleyen yegane unsurlarken; günümüzün zorlu ekonomik konjonktürü bambaşka bir gerçeği dikte ediyor: Alıcının anlık ödeme gücü ve satış süresi! Piyasada artan maliyetler müteahhitlerin kâr marjını ve indirim alanını acımasızca daraltırken, krediye erişimdeki devasa engeller ve yüksek mevduat faizi gibi alternatif yatırım araçlarının sunduğu risksiz getiri, ev almak isteyen kısıtlı sayıdaki vatandaşı tarihin en “seçici ve pazarlıkçı” alıcı kitlesi haline getirdi.

Gayrimenkul pazarlama ve ekonomi alanında faaliyet gösteren Gayrimenkul PR şirketinin saha verileri, internet sitelerindeki o şişirilmiş ilan fiyatları ile tapu dairelerinde ıslak imzayla gerçekleşen “gerçek” satış rakamları arasındaki makasın artık kapanamayacak kadar açıldığını gösteriyor. Konut sahipleri için başarının sırrı, internet sitelerine bol sıfırlı hayali rakamlar yazmak değil; piyasa gerçekleriyle yüzleşip, ulaşılabilir bir bedelle doğru zamanda ve hızlı nakde dönmekten geçiyor.

Satılamayan Konut “Reel Değer” Kaybediyor: Fırsat Maliyeti Gerçeği

Birçok mülk sahibi, evi satılmadığı halde internetteki ilan fiyatını düşürmeyerek evinin değerini koruduğunu, hatta piyasaya kafa tuttuğunu zannediyor. Oysa bu, emlak piyasasının en büyük finansal illüzyonudur! Uzun süre satışta bekleyen ve alıcı bulamayan bir konut, rakamsal olarak (nominal) yerinde saysa bile her geçen gün reel değer kaybı yaşar. Bu kaybı matematiksel olarak anlamak çok basittir: Evin satılmadığı her ay, o evin nakde dönüştüğünde banka mevduatında veya farklı bir ticarette getireceği devasa kârdan mahrum kalırsınız. Buna ekonomide “fırsat maliyeti” denir.

Örneğin; gerçek piyasa ederi 9 Milyon TL olan bir evi, “komşum 10 Milyona koydu, ben de 10 Milyon istiyorum” diyerek 6 ay boyunca bekletirseniz, o 6 ay boyunca cebinize girmeyen milyonlarca liralık faiz veya ticaret gelirini sonsuza dek kaybetmiş olursunuz. Üstelik boş duran evin yıpranma payı, aidatları ve bitmek bilmeyen vergileri de sizi her geçen gün fakirleştiren sinsi bir gider kalemidir.

“Piyasada Yüzü Eskiyen Ev” Sendromu ve Balon İlanlar

Gayrimenkul PR uzmanları, mülk sahiplerine ve müteahhitlere çok net bir çağrıda bulundu: “Aylardır satılamayan şişirilmiş ilanları kendinize emsal (örnek) almayın!” Bir evin internette 10 milyon liraya ilana konulması, onun o fiyata satıldığı veya o değeri hak ettiği anlamına asla gelmez. Hatta yüksek fiyatta inat edildiği için internette aylarca yayında kalan evler, alıcıların gözünde “piyasada yüzü eskiyen ev” damgası yer. Profesyonel alıcılar, aylardır satılamayan bir ilanı gördüklerinde evin değerinden değil, binanın yapısından veya yasal durumundan şüphe etmeye başlarlar.

Uzmanlar, pazarlık masasında elinizi zayıflatan ve alıcının ilgisini tamamen kaçıran bu balon ilanlar yerine, o bölgede “gerçekten satışı tamamlanmış” güncel tapu verilerinin dikkate alınması gerektiğini vurguluyor. Makul bir fiyatla ve doğru bir lansmanla pazara çıkan konutlar, alıcılar arasında bir “fırsat kaçıyor” psikolojisi yaratarak çoğu zaman istenen fiyata çok daha yakın rakamlara, adeta bir açık artırma hızında satılmaktadır.

Kapsamlı Sıkça Sorulan Sorular (Konut Fiyatlama SSS)

Soru 1: Satılamayan bir ev fiyatını düşürmese bile nasıl zarar ettirir?
Cevap: Evin fiyatı aynı kalsa bile, enflasyon karşısında o paranın alım gücü erir. Ayrıca evin satılmadığı o 6-7 aylık sürede, evin ederi olan nakit parayı banka faizi, altın, döviz veya ticarete yatıramadığınız için uğradığınız “fırsat maliyeti” evi reel olarak devasa bir zarara sokar.

Soru 2: “Balon İlan” ne demektir ve piyasayı nasıl zehirler?
Cevap: Ev sahibinin evin özelliklerinden ve güncel piyasa dinamiklerinden tamamen kopuk, “benim evim özeldir” diyerek veya komşusuyla yarışarak belirlediği abartılı fiyatlı ilanlardır. Bu ilanlar asla satılamaz ancak o bölgedeki diğer satıcıları da “Onun evi o ediyorsa benimki daha fazla eder” tuzağına düşürerek piyasayı kilitler.

Soru 3: Evimin gerçek (emsal) değerini nasıl hesaplamalıyım?
Cevap: İnternetteki “hayal ürünü satılamayan ilan fiyatlarına” bakarak değil; o bölgede son 1 ay içinde tapuda devri “gerçekleşmiş”, kaparosu alınmış gerçek işlem rakamlarını gayrimenkul danışmanlarından teyit ederek hesaplamalısınız.

Mimar İdris YAĞMAHAN’ın Editöryal Yorumu

Her gün ofisime bir arsa sahibi veya müteahhit gelip o meşhur, o altı boş cümleyi kuruyor: “İdris Bey, üst sokaktaki adam 20 yıllık döküntü dairesine internette 15 milyon yazmış, benim yaptığım sıfır ev 17 milyon eder!” Ben de her seferinde yüzlerine o buz gibi gerçeği çarpıyorum: “Peki o adam evini 15 milyona SATABİLMİŞ Mİ?” Cevap her zaman aynıdır; hayır. İnternet sitesindeki bir kutucuğa klavyeden bedavaya bol sıfır yazmak kimseyi zengin yapmaz. Piyasada 12 milyon eden eve 15 milyon yazıp 1 yıl beklerseniz, sadece o 1 yıl içinde kaybettiğiniz ticari nakit döngüsü ve banka getirisi yüzünden aslında o evi 10 milyona satmış gibi zarar edersiniz. İnşaat ve emlak sektörünün tek bir değişmez anayasası vardır: Nakit akışı her şeydir! Parayı betona gömüp, şişirilmiş balon ilanlara baka baka kendini zengin hissedenler, rüyadan “iflas”la uyanmaya mahkumdur. Duygularınızı bir kenara bırakın, evin mimari ve piyasa ederini doğru analiz edin, hızlıca nakde dönün ve o parayla yeni işler yapın. Piyasaların bu acımasız gerçekleri ve en sağlam kazanç stratejileri için SerMimar.Net okumaya devam edin.