Son 10 yılda birbiri ardına yükselen konut projeleriyle değerine değer katan İstanbul, gayrimenkul sektörüne geçen yıla kıyasla daha temkinli bir giriş yaptı
Türkiye Sınai Kalkınma Bankası TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Makbule Yönel Maya, 2012 yılında lansmanı yapılan konut proje sayısının geçtiğimiz yıla oranla daha az olduğunu söyledi. Yönel, “konut piyasasındaki bu görece yavaşlığın başındaki en önemli etkenin kredi faiz oranlarındaki geçtiğimiz yılsonuna doğru yapılan artırımın tetiklediğini söyledi”
Arsalar tükeniyor, fiyatlar artıyor
Diğer taraftan gayrimenkul geliştiricilerinin işi ise oldukça zor… Nitekim kent merkezinde büyük ölçekli nitelikli proje geliştirilebilecek arsa arzı oldukça kısıtlı ve bu durum arsa fiyatlarını doğrudan etkiliyor. Geliştirme firmalarının fizibilite çalışmalarında da bu arsa fiyatları karar verme aşamasında ciddi önemli bir etken olarak karşımıza çıkıyor. Durum böyle olunca kent merkezine görece yakın olup, özellikle ulaşım anlamında güçlü bağlantılara sahip olan ve planlanan projelerle ulaşım altyapısı güçlenecek bölgeler yatırımcının ilgisini çekiyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Makbule Yönel Maya, gelişimini sürdüren bölgeleri değerlendirdi.
1- KAĞITHANE – AYAZAĞA – SEYRANTEPE BÖLGESİ
Maslak’a yakın yaşam alanı
Kağıthane-Ayazağa ve Seyrantepe üçgeninin iş bölgesi olan Maslak’a yakınlığıyla ön plana çıktığını kaydeden Maya, “bu üçgen gerek ulaşım bağlantı yollarına yakın konumu ve gerekse de kent merkezi içinde yer alıyor olması nedeni ile son dönemde tüm gayrimenkul geliştiricilerin dikkatini çeken bir bölge haline geldi. Yeni satışa çıkacak olan projelerle bölgede ciddi bir konut stoğu oluşmasını bekliyoruz. Böylelikle önemli bir merkezi iş alanı olan Maslak bölgesinin hemen arkası nitelikli bir konut ve yaşam alanı haline geleceğini söyleyebiliriz.” dedi.
Seyrantepe’de hafriyat çalışmaları başlamış birkaç projenin yanında, bu bölgenin yakın çevresinde birkaç yeni arsa için de orta vadede yeni inşaat çalışmalarının başlayabileceğini söyleyebiliriz.” dedi
Kağıthane, Cendere Caddesi boyunca halihazırda büyük geliştirici firmaların özellikle ticari kullanımlı projeleri de devam ediyor. Hali hazırda inşaatı devam eden ofis projeleri tüm hızıyla devam ediyor. Yine aynı cadde boyunca inşaatı devam eden AVM projesi de bölgede yaşayanların ihtiyaçlarını karşılamak üzere temelleri atılan inşaatlar arasında yer alıyor. Ofis ve AVM projelerinin yanı sıra bölgede devam eden bazı projelerde oturumun başladığını söyleyen Makbule Yönel Maya, bazı inşaat projelerinin hızla devam ettiğini, bölgede yeni biten konut projelerinde de oturumun başladığını söyledi. Öte yandan Seyrantepe’de Türk Telekom Arena Stadı’nın yanında Şişli Etfal Hastanesi’nin taşınması planlanan hastane inşaatı halen devam ediyor.
2-ZEKERİYAKÖY
İstanbul deprem haritasında en sağlam bölge olarak görülen Sarıyer, güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul’un tercih edilen en önemli ilçelerinden biri oldu.. Özellikle Zekeriyaköy – Uskumruköy bölgesi, imar çalışmalarının başlaması ve tünel inşaatı sonrasında tüm dikkatleri üzerine çekiyor. Mayıs 2012 içinde açılışının yapılması beklenen Çayırbaşı Tüneli’nin de bölgeye ulaşımın sağlanmasında önemli bir rol oynaması bekleniyor.
Tünelden sonra 5 dakikaya inecek
“7 Tepe / 7 Tünel” projesi kapsamındaki 2008 yılında yapımına başlanan Sarıyer – Çayırbaşı tünelinin inşaat tamamlandı. Bağlantı yollarının ve kavşaklara ait köprü imalatlarının çalışmaları da tüm hızıyla devam ediyor. Tünelin 2012 Mayıs ayında faaliyete geçmesi planlanıyor. Bağlantı yollarının tamamlanması ile hizmete açılacak ve yaklaşık 2 km. uzunluğundaki iki tüpten oluşan tünel ile Hacıosman Bayırı ile Çırçır Suyu Mevkii arası 5 dakikaya inecek
Kuzey Marmara Otoyolu’nun, Kınalı mevkiinde TEM Otoyolu Kavşağı’ndan başlayarak, Sarıyer-Garipçe ile Poyrazköy arasında konumlanacak 3. Köprü’yü geçerek Anadolu’ya bağlanması düşünülüyor. Uzmanlar, 3. Köprü güzergâhının Sarıyer-Garipçe ile Poyrazköy arasında, Zekeriyaköy’e yakın konumdan geçecek olmasından dolayı, ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte bölgeye olan talebin artacağı, bu durumun da bölgedeki arsa ve konut fiyatlarında yükselişe sebep olacağını söylüyor.
Zekeriyaköy bölgesinde konak tarzı, çok geniş kullanım alanlarına sahip konutlarla başlayan gelişim bugün yerini daha küçük konut tiplerine bırakmaya başladı. Müstakil villa tarzı evler ile bahçe dubleks ve çatı dubleks daire tarzı konutların son zamanlarda popüleritesi arttı.
Zekeriyaköy’de yer alan konut projelerinde villa alanları brüt 160 ile 700 metrekare gibi geniş bir aralıkta değişiyor. Villa projeleri 160-400 metrekare alana sahip villaların sayıca daha çok yer aldığı, fakat kısıtlı kesime hitap eden brüt 500 m2 ve üzeri alana sahip malikaneler ise sınırlı sayıda bölgede yer alıyor.
Makbule Yönel Maya, Bölgede bahçe dubleks ve çatı dubleks daireler brüt 100-300 metrekare alana sahip olarak inşa ediliyor. Bölgede halihazırda ağırlıklı olarak 2+1 ve 3+1, brüt 150-250 metrekare aralığındaki bahçe dubleks ve çatı dubleks dairelerin en çok tercih edilen konut tipi olduğu, daha küçük alana sahip, genelde 1+1 tarza inşa edilmiş stüdyo tipi dairelerin talep görmediği biliniyor. Stüdyo tipi dairelerin tünelin açılması ile Maslak – Levent bölgesinde çalışan bekar ve yeni evli çiftler tarafından ilgisinin artabileceğini düşünüyoruz” dedi.
Bölgede yer alan mevcut konut projeleri incelendiğinde, konut fiyatlarının birim satış değerlerinin metrekaresi 2 bin 500-3 bin dolar aralığında değiştiği gözlemleniyor.
3-KARTAL
Kartal ilçesinde yapımı devam eden Kartal Adalet Sarayı, metro, kentsel dönüşüm projesi, marina ve mevcut sanayi alanlarının şehir içinde kalmasıyla bunların şehir dışına taşınarak hizmet sektörü ve konut alanına dönüştürülmesi, bölgeyi çekim alanı haline getirdi. Adalet Sarayı’nın bu bölgede konumlanmış olması birçok avukatın bu bölgede yatırım yapmasına neden olan etkenler arasında gösteriliyor. Ayrıca bölgedeki yeni konut projelerinde kullanım amaçlı daire alan malikler çoğunlukla avukatlardan oluşuyor. Kartal’da bulunan devlet ve özel hastanelerin sayılarının artması, doktor ve hemşirelerin de bölgeye talep göstermesini sağladı.
İki ana blok olmak üzere toplam 10 binadan oluşan Adalet Sarayı Projesi’nin, toplam arsa alanı 123 bin 645 metrekare, binaların arsaya oturma alanı 83 bin 385 metrekare ve toplam kapalı inşaat alanı 359 bin 208 metrekareden oluşuyor.
Marmaraya tetikleyecek
Ulaşım açısından bakıldığında, İstanbul’u Avrupa’ya ve Anadolu’ya bağlayan bir hızlı tren projesi olarak MARMARAY, bu bölgeden geçiyor. Gerek insan taşımacılığında, gerekse lojistik sistemler için gelecekte etkin bir rol üstlenecek. MİA işlevi üstlenen Kartal’daki istasyonu önemli bir transfer noktası olması bekleniyor. İnşası devam eden Kadıköy-Kartal Metro güzergahı, Kartal MİA alanından sonra, Pendik’e kadar uzatılması planlanıyor. Kartal da özellikle Adliye Sarayı’nın yakın çevresinde inşa çalışmaları devam eden ofis projeleri yer alıyor.
4-BASIN EKSPRESS
Projelerle değişim başladı
Değişim gösteren bir diğer bölge olarak gösterilen İkitelli Basın Ekspres Yolu ile ilgili Makbule Yönel Maya, İstanbul genelinde Anadolu Yakası’nda Kartal, Avrupa Yakası’nda ise Basın Ekspres Yolu ve yakın çevresinin şantiye şehir görünümde olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Basın Ekspres Yolu’nun en büyük avantajı olarak Atatürk Havaalanı’na yakınlığı ve Avrupa yakasındaki MİA alanlarından biri konumunda olması gibi özellikleri sayılabilir. Bölgede arsası olan yatırımcılar ve arsa arayan yatırımcılar bulunmakla birlikte başlayan projelerin de ağırlıklı olarak konut projeleri olduğu gözlenmektedir. Bölgede inşası devam eden projeler arsa alanlarının büyüklüğünden faydalanılarak konut, ofis, otel ve AVM gibi fonksiyonların bir arada olduğu karma kullanım projeleri bölgede inşa aşamasına geçmiştir.” dedi. Ayrıca Doğan Grubu’nun uzun yıllardır kullandığı Hürriyet Medya Towers’ın yerine gerçekleşecek konut projesi, bölgedeki dönüşümü gösteren en çarpıcı örnekler arasında yer alıyor.
5-BATI ATAŞEHİR
Özellikle Finans Merkezi projesi ile bölge hareketliliğini korumaya devam ediyor. Proje alanında hafriyat çalışmaları başlamış olan proje alanı kapsamında büyük kamu kurumlarının yanı sıra sınırlı gayrimenkul geliştiricilerinin sahip oldukları arsalar bulunuyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın master planından önce ruhsatı alan inşaat firmaları ağırlıklı olarak ofis ve rezidans projeleri yapmaya devam ediyor. Ofis ve konutun yanı sıra geliştirilen projelerde otel ve AVM fonksiyonları da yer alıyor. Bölgede inşası devam eden ve planlanan projeler göz önünde bulundurulduğunda bölgenin yakın zamanda en büyük ihtiyacının güçlü toplu ulaşım projeleri olacağı düşünülüyor.
Makbule Yönel Maya, Finans Merkezi projesinin hayata geçmesi ile birlikte bölgede doygunluğa ulaştığı düşünülen konut ve ofis piyasasında yeniden bir canlanma olacağını ve Finans Merkezi proje alanı dahilinde kalan arsa alanı kısıtlı olacağı için bu bölgede inşa edilecek projelerin fiyatlarının da Batı Ataşehir’deki diğer projelere göre görece yüksek olacağını öngördüğünü söyledi.
6-TUZLA
Tuzla ve yakın bölgesini konut-rezidans sektörü açısından incelediğimizde bölgenin E-5 Karayolu kuzeyinde kalan kısmının konut projeleri bakımından yoğlaşmaya devam ediyor. Tuzla’da geliştirilen projeler daha çok orta gelir grubuna hitap ediyor.
Tuzla’da E-5 Karayolu’nun kuzeyinde yer alan Aydınlı bölgesinin Sabiha Gökçen Havalimanına, Sabancı ve Okan Üniversitelerine yakınlığı sebebiyle yakın zamanda konut arzı bakımından hareketlilik bekleniyor. Tuzla bölgesinde ailelere hitap eden 2+1, 3+1 ve 4+1 oda sayısına sahip daire tiplerinin yanında stüdyo, 1+1, 1.5+1 daire tiplerinin de talep görüyor. Bu tipteki konutların genel olarak üniversite öğrencileri veya Sabaha Gökçen Havalimanı’nı iş amaçlı kullanan kesim tarafından tercih ediliyor.
Evren KOTOĞLU
HÜRRİYET
